Что делать, если не можешь платить ипотеку: чем грозит просрочка ипотечного платежа

Срок действия кредитного договора, если деньги предназначены на покупку квартиры, может составлять и 20, и 30 лет. За эти годы можно заболеть, полностью утратить трудоспособность, потерять доход и т. д. И невольно приходится искать ответ на вопросы, что делать если не можешь платить ипотеку, или не смог, например, внести 2–3 и более очередных платежа, что происходит далее при наличии просрочек, какие действия предпримет банк по этому поводу.

Общее представление

Если задержки с внесением договорных сумм становятся систематическими, финансовая организация имеет право не просто заявить о досрочном расторжении договора и потребовать вернуть всю задолженность, но и изъять жилье для продажи через торги.

Но потеря имущества — не единственная проблема неплательщика. Ответов на вопрос, чем грозит неуплата или просрочка платежа по ипотеке, последствия появления значительной задолженности, много. Возможны следующие санкции:

• Штрафы. В результате начисления пеней и прочих неустоек общая сумма задолженности может существенно увеличиться.
• Возложение ответственности на созаемщиков и поручителей. В первом случае банку даже не придется обращаться в суд. Достаточно выставить требование об оплате.
• Продажа задолженности коллекторам, другому банку или даже частному лицу. Далее уже к ним переходит право на истребование всей суммы по договору.

Нет возможности выплачивать

Конечно, можно говорить о необходимости пересмотреть свои расходы, поиске дополнительного дохода. Но для начала не стоит скрывать информацию о проблемах собственно от займодавца. И при этом лучше не ждать даже даты очередного платежа.

Разберемся, что делает банк, если не платят ипотеку. Если заемщик не является злостным неплательщиком, кредитор в большинстве случаев пойдет ему навстречу, например, предложит реструктуризацию или каникулы. Возможность воспользоваться отсрочкой предусмотрена законом: при значительном снижении дохода, появлении дополнительных иждивенцев. Некоторые финансовые организации закладывают вероятность пересмотра условий и в кредитный договор, но чаще всего на платной основе.

Займодавцы за редким исключением не заинтересованы в изъятии жилья и продаже его через торги. Эта процедура требует времени. Да и сами кредиторы могут столкнуться с претензиями со стороны Центробанка при наличии большого объема проблемных долгов.

Если заемщик не платит: какие обстоятельства с точки зрения банка являются уважительными

• Должник лишился работы: попал под сокращение штата либо компания-работодатель закрылась. Последнее возможно, в том числе в принудительном порядке, например, по решению ФНС или арбитражного суда после признания банкротом. Расторжение трудового контракта из-за несоблюдения дисциплины или по личному желанию для кредитора не относится к веским причинам не платить по договору.
• Неплательщика признали инвалидом с нерабочей группой. Либо он сам или кто-либо из членов семьи в течение нескольких месяцев находился на дорогостоящем лечении, реабилитации после травм или операций.
• Заемщик потерял имущество из-за кражи, разбоя, техногенной или природной катастрофы. Что будет, если не платить ипотеку, что сделает банк в подобной ситуации, зависит от сложности обстоятельств.
• Клиента призвали в армию, мобилизовали и направили в зону СВО. В последнем случае он может воспользоваться кредитными каникулами в соответствии с Федеральным законом от 07.10.2022 года. И займодавец не сможет ему отказать в удовлетворении заявки даже при наличии просрочек.

Отдельно стоит вернуться к ситуации, когда в результате аварии или иного происшествия пострадало залоговое имущество. В этом случае выплачивать задолженность банку будет страховая компания. А после гибели военнослужащего или мобилизованного кредитор вообще будет обязан списать задолженность на убытки.

Что будет с квартирой, если не выплатить ипотеку, просрочить платежи, допустить образование долга

Ответ на этот вопрос только один — продажа через торги. Конечно, на первых этапах банк будет предлагать разные варианты решения проблемы, в том числе реструктуризацию, предоставление каникул и т. д. Но, если в течение 6–12 месяцев ситуация не выправляется, залоговое имущество изымут и направят на продажу. И не будет иметь значения то, что на квадратных метрах прописаны несовершеннолетние.

Займодавец может оставить объект за собой. В этом случае должник освобождается от всех иных выплат. Если же по итогам продажи окажется, что вырученная сумма не перекрывает сумму задолженности, может оказаться, что заемщик остается и без жилья, и с долгами.

Чтобы не возникали подобные ситуации, и нужен первоначальный взнос. Он компенсирует возможное снижение стоимости залогового имущества.

Как быть, если нет средств на оплату

Конкретный способ действий зависит от того, в какой ситуации оказался неплательщик, насколько велика вероятность выправления финансовой ситуации. Но важно подчеркнуть, что решение остается за банком. Заемщику остается только соглашаться с выставленными ему предложениями или требованиями.

Когда денег нет и не будет

Здесь вариантов немного. Некоторые должники спрашивают, что будет, если год не плачу ипотеку. В такой ситуации последует продажа квартиры. И лучше не ждать, когда недвижимость изымает банк.

Собственник может сам найти покупателя и договориться об условиях. В этом случае меньше вероятность потерять значительную сумму на сделке. Но уведомлять кредитора о реализации залогового имущества нужно обязательно. Ведь закладная находится у него. А без этого документа не удастся снять обременение в Росреестре и зарегистрировать переход права собственности.

Когда нужна отсрочка

Один из вариантов — кредитные каникулы. Только желания должника для этого недостаточно. Решение будут принимать ответственные лица банка по итогам изучения предоставленных документов. Если невыплата ипотеки — временное явление, заемщик может запросить реструктуризацию.

Сколько платежей надо просрочить, чтобы забрали квартиру

Из-за разовой задержки с оплатой кредитор не будет подавать в суд и заявлять о расторжении договора. Он обязан учитывать положения и Закона «Об ипотеке» и Гражданского кодекса.

Основные условия для обращения в суд таковы:

• Задолженность превышает 5% от общей суммы обязательства.
• Платежи не поступают в течение 3-х месяцев и более.

Но в соответствии с законом достаточно 4-х просрочек в течение года, чтобы кредитор заявил о расторжении соглашении. И не нужно даже, чтобы задержки шли подряд.

Что делать, если не можешь оплатить ипотеку и скапливается долг по платежам: варианты решения проблемы

Ниже перечислены основные способы устранения затруднений при наличии финансовых сложностей.

Реструктуризация

Так называют изменение условий текущего договора. Ее проводят в самых разных форматах:

• Пролонгация срока действия соглашения между банком и заемщиком. Уменьшается размер ежемесячного платежа, но увеличивается общая переплата.
• Предоставление кредитных каникул на срок до 6-ти месяцев. Здесь возможны разные варианты. Например, должник вообще ничего не платит в течение этого времени или вносит минимальные платежи: проценты или основной долг.

В очень редких ситуациях банк может согласиться на снижение процентной ставки или прощение начисленных штрафных санкций. Пересматривать ли условия договора при наличии открытых просрочек, будет решать только кредитор.

Решая, что будет, если не сможешь платить по ипотечным кредитам, есть задолженность, и запрашивая реструктуризацию, нужно учитывать следующее. Так как меняется срок финансирования, необходимо вносить изменения в закладную. Оплачивать пошлину вне зависимости от обстоятельств будет заемщик.

Рефинансирование

За перекредитованием собственник квартиры в 99 случаях из 100 обращается в другой банк. Исключением являются ситуации, когда должник соответствует условиям какой-либо из программ с государственным софинансированием. Это относится к родителям с детьми, сотрудникам IT-сферы, тем, кто согласен на переезд в сельскую местность или на Дальний Восток.

Сложность процедуры в том, что гражданину вновь придется доказывать свою платежеспособность, оплачивать оценку объекта недвижимости, покупать новую страховку и т. д. Запрашивать рефинансирование имеет смысл в том случае, если ставка по кредиту будет ниже, как минимум, на 2–3 п. п. В противном случае расходы на переоформление превысят возможную выгоду.

Кредитные каникулы

Формально это — один из вариантов реструктуризации. В 2020-2022 годах подать заявку на рассрочку могли практически все, кто лишился дохода из-за пандемии или введенных санкций.

Продажа имущества

Этот способ разрешения проблемы можно считать крайним, если должник понимает, что не сможет далее платить. Но и здесь возможны варианты:

• Замена заемщика по договору. Кредитору в этом случае придется оценивать нового клиента, переоформлять множество документов.
• Погашение задолженности за счет средств нового покупателя с последующим переоформлением на него права собственности на объект.
• Передача залогового имущества банку для последующей продажи. Этот вариант наименее выгоден должнику.

Что делать, если есть просроченная задолженность по кредитным платежам, ипотеке в каждом конкретном случае? Решать придется заемщику, но с согласия залогодержателя.

Сдача жилья в аренду

Иногда квартиры покупают на будущее, например, для подрастающих детей. В этом случае собственник может попробовать сдавать свое имущество в наем. Но это возможно, если нет препятствий со стороны банка. Многие кредиторы прямо запрещают проживание на залоговых квадратных метрах любых граждан помимо собственно владельца. Даже на прописку детей требуется разрешение от займодавца.

Обращение за помощью к государству

На федеральном и региональном уровнях вводятся программы субсидирования или льготного кредитования. В последние годы наиболее востребованы следующие:

• Предоставление субсидии в размере 450 тыс. рублей многодетным. Чтобы воспользоваться этим предложением, достаточно написать заявление в банк и предоставить свидетельства о рождении детей.
• Кредитные каникулы в соответствии с Указами Президента от 2020 и 2021 года, Законами от марта и октября 2022 года.
• Субсидирование молодых семей (в возрасте до 35 лет). Лица, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, могут получить до 30–35% от стоимости квартиры с учетом санитарных норм.

Конкретный перечень льгот необходимо уточнять в правительствах конкретных регионов. Нельзя забывать и о налоговом вычете в размере 260 тыс. рублей с суммы основного долга. Эти деньги также можно направить на погашение задолженности.

Погашение задолженности за счет страховки

По закону заемщик обязан страховать только объект покупки. Минимальный объем рисков определяет банк.

Чтобы не думать, что делать если не можешь выплатить ипотеку из-за иных обстоятельств, можно приобрести полис на случай утраты работы из-за сокращения штатов или ликвидации предприятия-работодателя, серьезного заболевания, получения инвалидности и т. д.

При наступлении страхового случая погашать задолженность по кредиту будут страховщики.

Банкротство

Если сумма задолженности превышает 500 тыс. рублей, платежи не вносятся в течение 3-х месяцев и более, должник может обратиться в арбитражный суд с иском о признании его неплатежеспособным.

Здесь есть один важный момент. Ипотечную квартиру включат в конкурсную массу для продажи через торги только при условии, что финансирующий банк значится в списках конкурсных кредиторов. Инициатива в части объявления клиента банкротом может исходить и от займодавца.

В любом случае в течение 5-ти лет потом гражданин не сможет взять даже небольшой кредит без согласия арбитражного управляющего.

Соглашение с банком в случае неуплаты ипотеки

Договариваться с держателем залога можно и нужно на любом этапе, даже тогда, когда спор уже рассматривается в суде. И здесь заемщик может даже рассчитывать на некоторое снижение финансового бремени, например, на отмену штрафных санкций. Взамен ему придется делать все возможное и невозможное, чтобы в дальнейшем не допускать просрочек.

Можно ли отказаться

Закон допускает подобное развитие событий, но ровно до момента подписания кредитного договора и перечисления банком денег. Потом придется досрочно закрывать обязательство либо запрашивать рефинансирование, либо продавать залоговую квартиру, чтобы расплатиться с кредитором.

Что делать, если банк подает в суд из-за наличия ипотечного долга

Для начала нужно отметить, что нельзя делать. Например, не следует игнорировать судебные заседания и сообщения от займодавца.

Если должник не относится к злостным неплательщикам, всегда остается вероятность заключения мирового соглашения. Если нет собственного опыта в ведении переговоров, можно обратиться к юристу из компании Нетдолгофф.

Можно ли законно не платить

Можно, но в очень ограниченном количестве случаев, например:

• В случае признания заемщика банкротом. Но здесь стоит сопоставить преимущества и недостатки процедуры.
• При наличии полиса. Прекращать платежи можно только после того, как страховщики признают случай страховым и перечислят деньги банку.
• При оформлении кредитных каникул или получении иной отсрочки от банка.

Заключение

При наличии проблем с выплатой средств специалисты не рекомендуют «прятаться» от займодавца и ждать, что ситуация разрешится сама собой.

Если вы не платите ипотеку, последствия могут быть самыми неблагоприятными, включая продажу квартиру с торгов. Помочь решить вопрос смогут грамотные юристы из компании Нетдолгофф.